House of cards
Which housing markets are most exposed to the coming interest-rate storm?
The pain of rising mortgage repayments will be harder to bear in some places than in others
Stocks are sinking, a cost-of-living crisis is in full swing and the spectre of global recession looms. But you wouldn’t know it by looking at the rich world’s housing markets, many of which continue to break records. Homes in America and Britain are selling faster than ever. House prices in Canada have soared by 26% since the start of the pandemic. The average property in New Zealand could set you back more than NZ$1m ($640,000), an increase of nearly 46% since 2019.
For more than a decade homeowners benefited from ultra-low interest rates. Now, however, changes are brewing. On May 5th the Bank of England, having forecast that inflation in Britain could exceed 10% later this year, raised its policy rate for the fourth time, to 1%. The day before America’s Federal Reserve had increased its benchmark rate by half a percentage point, and hinted that more tightening would follow. Investors expect the federal funds rate to rise above 3% by early 2023, more than triple its current level. Most other central banks in the rich world, ranging from Canada to Australia, have either started pressing the monetary brakes, or are preparing to do so.
Many economists believe that a 2008-style global property crash is unlikely. Households’ finances have strengthened since the financial crisis, and lending standards are tighter. Scarce housing supply together with robust demand, high levels of net household wealth and strong labour markets should also support property prices. But the rising cost of money could make homeowners’ existing debt burdens difficult to manage by increasing their repayments, while putting off some prospective buyers. If that hit to demand is big enough, prices could start to fall.
Homeowners’ vulnerability to sharp rises in mortgage payments varies by country. In Australia and New Zealand, where prices jumped by more than 20% last year, values have got so out of hand that they may be sensitive to even modest rises in interest rates. In America and Britain, where markets are a little less torrid, interest rates may have to approach 4% for house prices to fall, reckon analysts at Capital Economics, a consultancy.
Alongside price levels, three other factors will help determine whether the housing juggernaut simply slows, or comes crashing to a halt: the extent to which homeowners have mortgages, rather than own their properties outright; the prevalence of variable-rate mortgages, instead of fixed-rate loans; and the amount of debt taken on by households.
Consider first the share of mortgage-holders in an economy. The fewer homeowners who own their properties outright, the greater the impact of a rate rise is likely to be. Denmark, Norway and Sweden have relatively high shares of mortgage-holders (see table). A relaxation of lending standards in response to the covid-19 pandemic turbocharged borrowing. In Sweden tax breaks for homeowners have further fuelled the rush to secure mortgages, while a dysfunctional rental market, characterised by overpriced (and illegal) subletting, has pushed more tenants into home ownership. All this puts Nordic banks in a tricky position. In Norway and Sweden housing loans make up more than a third of banks’ total assets. In Denmark they account for nearly 50% of lenders’ books. Sharp falls in house prices could trigger losses.
Home and dry
By contrast with the Nordics, where home ownership has been fuelled by the growth of mortgage markets, many households in central and eastern European countries bought homes without taking on debt in the 1990s because property was so cheap. In Lithuania and Romania more than four-fifths of households are outright owners. Mortgage-free households are also more prevalent in southern Europe, notably Spain and Italy, where inheritance or family support is a common route to home ownership. Germans, for their part, are more likely to rent than own their homes. Rate rises will consequently have less direct impact on prices.
The structure of mortgage debt—the second factor—also matters. Rising interest rates will be felt almost instantly by borrowers on variable rates, which fluctuate with changes in policy rates; for those on fixed rates, the pain will be delayed. In America mortgage rates tend to be fixed for two or three decades. In Canada nearly half of home loans have rates that are set for five or more years. By contrast lending in Finland is almost entirely priced at floating rates. In Australia around four-fifths of mortgages are tied to variable rates.
Just looking at the proportion of borrowers on fixed versus variable rates can mislead, however. In some countries mortgage rates may often be fixed, but for a period that is too short to protect borrowers from the interest-rate storm. In New Zealand fixed-rate mortgages make up the bulk of existing loans, but nearly three-fifths are fixed for less than a year. In Britain nearly half the fixed-rate stock is for up to two years.
Resilience to rising rates will also depend on the quantum of debt taken on by households—our third factor. High indebtedness came into sharp focus during the global financial crisis. As property prices fell, households with towering mortgage repayments relative to their incomes found themselves squeezed. Today households are richer—but many are saddled with more debt than ever. While Canadians added C$3.6trn ($2.8trn) to their combined pile of savings during the pandemic, buoying their net wealth to a record C$15.9trn at the end of 2021, their ravenous appetite for homes has pushed household debt to 137% of income. The share of new mortgages with extreme loan-to-income ratios (ie, exceeding 4.5) has also risen, prompting Canada’s central bank to issue a warning about high levels of indebtedness in November last year.
Financial regulators in Europe are equally worried. In February the European Systemic Risk Board warned of unsustainably high mortgage debt in Denmark, Luxembourg, the Netherlands, Norway and Sweden. In Australia, homeowners’ average debt as a share of income has swollen to 150%. In all these countries households will face heftier monthly repayments just as soaring food and energy costs eat into their incomes.
All shapes and sizes
Bring this together, and some housing markets seem set for more pain than others. Property in America, which bore the brunt of the fallout from the subprime-lending crisis, appears better insulated than many large economies. Borrowers and lenders there have become more cautious since 2009, and fixed rates are much more popular. Housing markets in Britain and France will fare better in the short term but look exposed if rates rise further. Property in Germany and southern and eastern Europe appears less vulnerable. By contrast, prices may be most sensitive to rate rises in Australia and New Zealand, Canada and the Nordics.
One floor for house prices is that, in most countries, demand still vastly outstrips supply. Strong job markets, hordes of millennials nearing home-buying years and a shift to remote working have all increased the demand for more living space. New properties remain scarce, which will sustain competition for homes and help keep prices high. In Britain there were 36% fewer property listings in February compared with the start of 2020; in America there were 62% fewer listings in March than the year before.
Nor does the alternative to owning a home—renting—look particularly attractive. Across Britain average rents were 15% higher in April than in early 2020. In America they rose by a fifth in 2021, with bigger rises in hotspots, such as Miami, where they jumped by almost half. Rent controls cause a different sort of pain. Prospective tenants of such properties in Stockholm face an average waiting time of nine years.
As the era of ultra-cheap money comes to an end, then, demand for housing is not about to collapse. Yet one way or another, renters and homeowners will face an intensifying squeeze.
nhà cái
Thị trường nhà đất nào chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của cơn bão lãi suất sắp tới?
Ở một số nơi, nỗi đau của việc trả nợ thế chấp gia tăng sẽ khó chịu đựng hơn ở những nơi khác
Chứng khoán đang giảm giá, một cuộc khủng hoảng giá cả sinh hoạt đang diễn ra mạnh mẽ và bóng ma suy thoái kinh tế toàn cầu hiện lên. Nhưng bạn sẽ không thể biết được điều đó bằng cách nhìn vào thị trường nhà ở của giới giàu có, nhiều thị trường trong số đó tiếp tục phá vỡ kỷ lục. Nhà ở Mỹ và Anh đang bán nhanh hơn bao giờ hết. Giá nhà ở Canada đã tăng 26% kể từ khi bắt đầu đại dịch. Bất động sản trung bình ở New Zealand có thể khiến bạn mất hơn 1 triệu đô NZ (640.000 đô la), tăng gần 46% kể từ năm 2019.
Trong hơn một thập kỷ, các chủ nhà được hưởng lợi từ lãi suất cực thấp. Tuy nhiên, bây giờ, những thay đổi đang diễn ra. Vào ngày 5 tháng 5, Ngân hàng Trung ương Anh, đã dự báo rằng lạm phát ở Anh có thể vượt quá 10% vào cuối năm nay, đã nâng tỷ lệ chính sách của mình lần thứ tư lên 1%. Một ngày trước Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng tỷ lệ chuẩn lên nửa điểm phần trăm và ám chỉ rằng sẽ có nhiều đợt thắt chặt hơn nữa. Các nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất quỹ liên bang sẽ tăng trên 3% vào đầu năm 2023, hơn gấp ba lần mức hiện tại. Hầu hết các ngân hàng trung ương khác ở thế giới giàu có, từ Canada đến Úc, đều đã bắt đầu nhấn phanh tiền tệ, hoặc đang chuẩn bị làm như vậy.
Nhiều nhà kinh tế tin rằng một vụ tai nạn bất động sản toàn cầu kiểu năm 2008 là khó có thể xảy ra. Tài chính của các hộ gia đình đã tăng cường kể từ cuộc khủng hoảng tài chính và các tiêu chuẩn cho vay được thắt chặt hơn. Nguồn cung nhà ở khan hiếm cùng với nhu cầu mạnh mẽ, mức độ giàu có của hộ gia đình ròng cao và thị trường lao động mạnh mẽ cũng sẽ hỗ trợ giá bất động sản. Nhưng chi phí tiền tệ ngày càng tăng có thể khiến các chủ nhà khó quản lý được gánh nặng nợ nần hiện có bằng cách tăng số tiền trả nợ của họ, đồng thời gây khó khăn cho một số người mua tiềm năng. Nếu nhu cầu đó đủ lớn, giá có thể bắt đầu giảm.
Tính dễ bị tổn thương của chủ sở hữu nhà đối với sự gia tăng mạnh trong các khoản thanh toán thế chấp khác nhau tùy theo quốc gia. Tại Úc và New Zealand, nơi giá đã tăng hơn 20% vào năm ngoái, các giá trị đã vượt quá tầm tay nên chúng có thể nhạy cảm với những đợt tăng lãi suất thậm chí khiêm tốn. Tại Mỹ và Anh, nơi các thị trường ít khắc nghiệt hơn một chút, lãi suất có thể phải chạm mức 4% để giá nhà giảm, các nhà phân tích tại Capital Economics, một công ty tư vấn cho biết.
Cùng với mức giá, ba yếu tố khác sẽ giúp xác định xem liệu việc phát triển nhà ở chỉ đơn giản là chậm lại, hay dừng lại: mức độ mà chủ nhà có thế chấp, thay vì sở hữu tài sản của họ hoàn toàn; sự phổ biến của các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi, thay vì các khoản vay có lãi suất cố định; và số nợ của các hộ gia đình.
Trước hết hãy xem xét tỷ trọng của những người có thế chấp trong một nền kinh tế. Càng ít chủ nhà sở hữu tài sản của họ hoàn toàn, tác động của việc tăng tỷ giá càng lớn. Đan Mạch, Na Uy và Thụy Điển có tỷ lệ người cầm cố tương đối cao (xem bảng). Việc nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay để đáp ứng với việc vay mượn tăng áp đại dịch covid-19. Ở Thụy Điển, việc giảm thuế đối với chủ nhà đã thúc đẩy thêm xu hướng đảm bảo các khoản thế chấp, trong khi thị trường cho thuê không hoạt động, được đặc trưng bởi việc cho thuê lại được định giá quá cao (và bất hợp pháp), đã đẩy nhiều người thuê nhà vào quyền sở hữu nhà hơn. Tất cả điều này đặt các ngân hàng Bắc Âu vào một tình thế khó khăn. Ở Na Uy và Thụy Điển, các khoản cho vay mua nhà chiếm hơn một phần ba tổng tài sản của các ngân hàng. Ở Đan Mạch, chúng chiếm gần 50% sách của những người cho vay. Giá nhà giảm mạnh có thể gây ra thua lỗ.
Nhà và khô
Ngược lại với các nước Bắc Âu, nơi mà quyền sở hữu nhà được thúc đẩy bởi sự phát triển của thị trường thế chấp, nhiều hộ gia đình ở các nước Trung và Đông Âu đã mua nhà mà không phải trả nợ trong những năm 1990 vì bất động sản quá rẻ. Ở Lithuania và Romania, hơn 4/5 số hộ gia đình là chủ sở hữu hoàn toàn. Các hộ gia đình không thế chấp cũng phổ biến hơn ở Nam Âu, đặc biệt là Tây Ban Nha và Ý, nơi thừa kế hoặc hỗ trợ gia đình là con đường phổ biến để sở hữu nhà. Về phần họ, người Đức có xu hướng thuê nhà hơn là sở hữu nhà của họ. Do đó, việc tăng tỷ giá sẽ ít tác động trực tiếp hơn đến giá cả.
Cấu trúc của nợ thế chấp – yếu tố thứ hai – cũng rất quan trọng. Lãi suất tăng sẽ được người vay cảm nhận gần như ngay lập tức trên các tỷ lệ thay đổi, biến động theo những thay đổi của lãi suất chính sách; đối với những người ở mức giá cố định, cơn đau sẽ bị trì hoãn. Ở Mỹ, lãi suất thế chấp có xu hướng cố định trong hai hoặc ba thập kỷ. Ở Canada, gần một nửa các khoản cho vay mua nhà có lãi suất được ấn định từ 5 năm trở lên. Ngược lại, cho vay ở Phần Lan gần như hoàn toàn được định giá theo lãi suất thả nổi. Ở Úc, khoảng 4/5 các khoản thế chấp được gắn với tỷ lệ thay đổi.
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ người đi vay theo tỷ lệ cố định và tỷ lệ thay đổi có thể gây hiểu lầm. Ở một số quốc gia, lãi suất thế chấp thường có thể được cố định, nhưng trong một khoảng thời gian quá ngắn để bảo vệ người vay khỏi cơn bão lãi suất. Ở New Zealand, các khoản thế chấp có lãi suất cố định chiếm phần lớn các khoản vay hiện có, nhưng gần ba phần năm là các khoản cố định trong thời hạn dưới một năm. Ở Anh, gần một nửa cổ phiếu lãi suất cố định có thời hạn sử dụng lên đến hai năm.
Khả năng chống chịu với tỷ lệ tăng cũng sẽ phụ thuộc vào số lượng nợ của các hộ gia đình – yếu tố thứ ba của chúng tôi. Nợ nần cao trở thành tâm điểm chú ý trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Khi giá bất động sản giảm, các hộ gia đình có khoản trả nợ thế chấp cao ngất ngưởng so với thu nhập của họ thấy mình bị siết chặt. Ngày nay, các hộ gia đình đã giàu hơn – nhưng nhiều hộ gia đình đang phải gánh nhiều khoản nợ hơn bao giờ hết. Trong khi người Canada thêm 3,6 triệu đô la Canada (2,8 triệu đô la Mỹ) vào tổng số tiền tiết kiệm của họ trong thời kỳ đại dịch, nâng khối tài sản ròng của họ lên mức kỷ lục 15,9 triệu đô la C vào cuối năm 2021, sự thèm muốn mua nhà của họ đã đẩy nợ hộ gia đình lên 137% thu nhập. . Tỷ lệ các khoản thế chấp mới có tỷ lệ cho vay trên thu nhập cực cao (tức là vượt quá 4,5) cũng đã tăng lên, khiến ngân hàng trung ương của Canada đưa ra cảnh báo về mức nợ cao vào tháng 11 năm ngoái.
Các nhà quản lý tài chính ở châu Âu cũng lo lắng không kém. Vào tháng Hai, Ủy ban Rủi ro Hệ thống Châu Âu đã cảnh báo về tình trạng nợ thế chấp cao không bền vững ở Đan Mạch, Luxembourg, Hà Lan, Na Uy và Thụy Điển. Ở Úc, khoản nợ trung bình của chủ sở hữu nhà như một phần thu nhập đã tăng lên 150%. Ở tất cả các quốc gia này, các hộ gia đình sẽ phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng cao hơn cũng như chi phí thực phẩm và năng lượng tăng cao ăn vào thu nhập của họ.
Tất cả các hình dạng và kích cỡ
Hãy tập hợp điều này lại với nhau, và một số thị trường nhà đất dường như gây ra nhiều khó khăn hơn những thị trường khác. Bất động sản ở Mỹ, nơi gánh chịu hậu quả từ cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn, dường như được cách nhiệt tốt hơn so với nhiều nền kinh tế lớn. Người đi vay và người cho vay ở đó đã trở nên thận trọng hơn kể từ năm 2009, và lãi suất cố định phổ biến hơn nhiều. Thị trường nhà ở ở Anh và Pháp sẽ có giá tốt hơn trong ngắn hạn nhưng có vẻ sẽ bị lộ nếu giá nhà tăng hơn nữa. Tài sản ở Đức và Nam và Đông Âu dường như ít bị tổn thương hơn. Ngược lại, giá có thể nhạy cảm nhất với việc tăng tỷ giá ở Úc và New Zealand, Canada và các nước Bắc Âu.
Giá nhà một sàn là ở hầu hết các quốc gia, nhu cầu vẫn vượt xa cung rất nhiều. Thị trường việc làm mạnh mẽ, nhóm thiên niên kỷ gần mua nhà và chuyển sang làm việc từ xa đều làm tăng nhu cầu về không gian sống. Bất động sản mới vẫn khan hiếm, điều này sẽ duy trì sự cạnh tranh cho các căn nhà và giúp giữ giá cao. Ở Anh, có ít hơn 36% danh sách bất động sản trong tháng Hai so với đầu năm 2020; ở Mỹ, có ít hơn 62% danh sách trong tháng 3 so với năm trước.
Giải pháp thay thế cho việc sở hữu một ngôi nhà — cho thuê — trông đặc biệt hấp dẫn. Giá thuê trung bình trên toàn nước Anh vào tháng 4 cao hơn 15% so với đầu năm 2020. Ở Mỹ, giá thuê tăng 1/5 vào năm 2021, với mức tăng lớn hơn ở các điểm nóng, chẳng hạn như Miami, nơi chúng tăng gần một nửa. Kiểm soát tiền thuê nhà gây ra một loại đau đớn khác nhau. Những người thuê tương lai của những bất động sản như vậy ở Stockholm phải đối mặt với thời gian chờ đợi trung bình là chín năm.
Khi thời đại của tiền cực rẻ kết thúc, thì nhu cầu về nhà ở sẽ không sụp đổ. Tuy nhiên, bằng cách này hay cách khác, người cho thuê và chủ nhà sẽ phải đối mặt với sự siết chặt ngày càng tăng.
