As defaults escalate, another shock threatens to hit the global economy
Not long ago prospective homebuyers in China would find large maps on the walls of property marketing offices. On display were not only the housing projects for sale. The maps also showed the parcels of government land surrounding the projects and their expected future prices, which were often higher than the home units for sale per square metre. The implication for the anxious buyer-to-be was clear: buy now, or regret it forever. Very soon land prices would be far higher next door.
The maps tell the story of China’s decades-long build-up in property debts. These seemingly endless increases in prices were made possible only because developers had access to almost unlimited credit. Ample loans, offshore-dollar bonds and deposits from buyers once fuelled bidding wars between them that pumped up land values. The winner was sure to turn a huge profit if they held onto the parcel and waited for the price to rise. Local governments, too, happily gorged; land sales contributed 43% of their revenues in 2021.
Homebuyers are seeing a very different picture now. Xi Jinping, China’s president, has been fearful of runaway unaffordability and untenable debt. He has turned off the tap of easy credit by capping developers’ ratios of liabilities to assets, net debt to equity, and cash to short-term debt (known as the “three red lines”). This has pushed China’s property sector to the edge. A dozen developers, including Evergrande, one of the world’s most indebted property groups, have defaulted on bonds since July 2021, or have come close. Companies recently deemed safe bets for investors have suddenly started looking wobbly. One of those, Shimao, missed trust payments on February 24th. Zhenro Properties stunned creditors on February 21st when it said it may not repay creditors in early March.
The implications go far beyond the offshore bond market. Construction has stalled in places. Some developers are now selling assets to patch up their cash flows. Many have stopped buying land, causing the value of parcels sold by local governments to crater by 72% in January year on year. Home prices are falling in many cities, turning off speculators looking for the guaranteed huge gains once advertised on sales-office maps. Families looking for flats wonder if they can even be built.
Whether the central government holds firmly to its red lines is unclear. If it does, the property market will be forced to make a monumental adjustment to better match supply with real household demand for homes. The annual supply of homes is now three times that of future urban-household formation, reckons Rhodium, a consultancy. Sales must fall from around 15m units per year to about 10m.
As the bubble deflates the effects are rippling through the Chinese economy. Senior leaders have yet to issue an economic growth target for 2022 but many economists expect them to draw a line at 5% (China’s gdp grew by nearly 6% in 2019). This will be a difficult rate to defend should the property sector, which makes up an estimated 25% of gdp, continue to crumble. A major slowdown, in turn, would hamper a global economy already hobbled by soaring inflation and geopolitical clashes.
Policymakers in Beijing must fulfil three major tasks if they are to avoid catastrophe. First they must make sure offshore defaults do not spiral out of control, closing out Chinese issuers from the dollar bond market. A second task is to ensure firms continue to build homes and families continue to buy them. This is crucial for economic growth this year. A third daunting challenge is to formulate a long-term plan that brings some stability to the market over the next decade.
Mr Xi probably did not anticipate such a rapid rise in offshore defaults. Altogether some $100bn in debts needs to be repaid this year. Evergrande, the group with $300bn in liabilities, has been the biggest worry. It defaulted in December and has become one of the largest restructuring cases in history. Investors are tracking the case for reasons to be optimistic. The group is now thought to be under a high degree of government control. It has promised to deliver a restructuring plan by July. State involvement is good because it will help avoid a total collapse, says one person involved in the restructuring. It also means that stability will be the main priority, not speed or efficiency.
Resources are running low. Legal expertise on such cross-border situations involving China is limited and, so far, many Chinese defaulters have been unwilling to cough up for high-quality advice. Accounting firms have abruptly resigned from auditing developers’ books. The early restructuring plans for a few Chinese developers have made little room for offshore creditors, says a lawyer working on a case. Evergrande’s offshore bonds currently trade at 15 cents on the dollar—a gloomy signal on what investors expect to get back. High-yield dollar bond issuance by Chinese companies—an important source of credit for them—has fallen substantially.
A second task for the Communist Party will be to keep developers building and buyers buying. Sales for the 100 biggest firms came down by close to half in February compared to the same month last year. Investment in property fell by 14% in December. Prices in many cities have declined. Domestic sales of excavators nearly halved in January year on year.
Policymakers are fidgety. Like global hedge funds, they want to avoid ugly incidents at companies such as Zhenro. The sudden shocks arise because developers have not been giving a clear picture of their total cash positions. They include billions of yuan held tightly in escrow accounts by local governments who want to ensure the money is used to build homes, not pay creditors. When payments come due, the companies cannot access all the cash they say they have. Fitch, a rating agency, downgraded Ronshine, another large developer, on February 22nd on concerns that it would fail to access such funds.
Trapped cash is also halting some construction. Many workers have laid down their shovels after going unpaid. Evergrande has claimed it can build 600,000 homes this year—music to officials’ ears. Yet on February 16th a court in mainland China froze 640m yuan ($101m) of the company’s cash after it could not pay a state-owned construction group.
The central government plans to standardise escrow accounts so that less of the developers’ cash is locked into them. But that will not be enough to rescue the sector. Investors hope that Beijing blinks and reverses some of its tough policies. Some local governments have already flinched. The city of Zhengzhou in central China on March 1st said it would make it easier for people to buy second homes. In the south, the city of Guangzhou cut mortgage-loan rates by 20 basis points on February 22nd. Banks in Shanghai have made similar cuts.
If more cities follow, developers may avoid facing up to the reality that household demand is lower than they want—at least for a bit longer. Analysts still have big questions on developers’ true levels of cash and debt. Many are thought to have huge off-balance-sheet debts that have gone unreported, says Luther Chai of CreditSights, a research firm. Eight large developers with offshore bonds currently have far less unrestricted cash than short-term debts. Evergrande has just 40% of the cash it would need to pay its known short-term debts. Another large developer, Golden Wheel Tiandi, has just 20%.
Mr Xi loves to say that the Chinese people face “three great mountains” between them and their prosperity. Those are education, health care and housing. The first two are already dominated by the state. Housing is still largely controlled by tycoons. From the government’s perspective, it would make sense if much more of the property sector eventually became state-run, says Robin Xing of Morgan Stanley.
This appears to be part of the long-term plan—the Communist Party’s third work in progress. The state is already getting involved in two ways. The first is through state-owned asset-management companies (amcs) that buy up bad debt on command. One of those, Cinda, is already working with Evergrande. But others are said to be quietly absorbing bad debts from developers, in effect acting as a buffer for the banking system. This has ruled out the need for a major state bail-out because the amcs are drip-feeding support to many companies, says a credit investor.
The state is also set to take a more direct, long-term role in the property market through buying up subsidiaries of private developers. Evergrande said on February 25th that it would sell four projects to state-owned companies. In late January Sunac, once an aggressive private acquirer of property assets, sold a 40% stake in a local subsidiary to state-run Huafa Group. Regulators are encouraging the trend by asking banks to loosen up on lending for mergers and acquisitions. State banks plan to issue about $4bn in bonds to fund property mergers, according to Caixin, a financial magazine. State developers are also buying up swathes of land to help shore up local government finances. Given state firms’ reputation for inefficiency, the potential for waste is huge.
Tax could also become a bigger part of future housing policy. In theory a housing tax would serve two purposes: discouraging speculation and generating local revenues. But experts have noted that those targets conflict. A tax that discourages investment will also limit governments’ income. A tax pilot in Shanghai is set as low as 0.4% of the latest sales price. This has neither deterred investors nor generated much revenue for local officials. There is no neat solution for delinking local revenues from land sales. Few local officials want to make a shift away from easy land sales and receive a “sucker’s payoff” in return, says Adam Liu of the National University of Singapore.
More extreme fixes are being floated. In January Evergrande’s former chief economist, Ren Zeping, said China should bankroll 50m births over the next decade by printing 2trn yuan in new cash for family handouts, effectively creating millions of future homebuyers. The controversial idea got him blocked from posting on Weibo, a Twitter-like platform. But it also highlighted the desperate nature of China’s demographic shortfalls.
If policymakers stick to their guns on limiting developer leverage, the property market must hew to real demand from families in the coming decade. That will mean a much smaller market. New housing starts peaked in 2019 at around 1.8bn square metres, doubling from 2008. In a highly optimistic scenario in which 65% of China’s roughly 170m people currently aged 16-25 eventually live in cities, and 90% of those enter the housing market, that still only creates demand for about 50m homes over the next decade, estimate Allen Feng and Logan Wright at Rhodium.
Even if each of those new households bought two homes, the current rate of building would fulfil that demand in just five and a half years. “Supply needs to adjust,” Mr Wright observes. Not the other way around.
(bài viết sử dụng bản dịch tự động của GOOGLE TRANSLATE)
Khi các vụ vỡ nợ leo thang, một cú sốc khác có nguy cơ giáng xuống nền kinh tế toàn cầu
Cách đây không lâu, những người mua nhà tiềm năng ở Trung Quốc sẽ tìm thấy những tấm bản đồ lớn trên tường của các văn phòng tiếp thị bất động sản. Trưng bày không chỉ có các dự án nhà ở để bán. Các bản đồ cũng cho thấy các lô đất của chính phủ xung quanh các dự án và giá dự kiến trong tương lai của chúng, thường cao hơn các đơn vị nhà được rao bán trên mỗi mét vuông. Hàm ý cho người mua đang lo lắng rất rõ ràng: hãy mua ngay bây giờ, hoặc hối hận mãi mãi. Rất nhanh chóng, giá đất sẽ cao hơn nhiều so với các khu vực bên cạnh.
Các bản đồ kể câu chuyện về những khoản nợ tài sản tích tụ kéo dài hàng thập kỷ của Trung Quốc. Những đợt tăng giá dường như vô tận này chỉ có thể thực hiện được vì các nhà phát triển có quyền truy cập vào nguồn tín dụng gần như không giới hạn. Các khoản cho vay dồi dào, trái phiếu bằng đô la nước ngoài và tiền gửi từ người mua từng thúc đẩy cuộc chiến đấu thầu giữa họ làm tăng giá trị đất đai. Người chiến thắng đã chắc chắn thu được một khoản lợi nhuận khổng lồ nếu họ nắm giữ bưu kiện và đợi giá tăng. Các chính quyền địa phương cũng vậy, rất vui mừng; bán đất đóng góp 43% doanh thu của họ vào năm 2021.
Người mua nhà hiện đang nhìn thấy một bức tranh rất khác. Tập Cận Bình, chủ tịch Trung Quốc, đã lo sợ về khả năng không thể chi trả và nợ không thể trả được. Anh ta đã tắt khai thác tín dụng dễ dàng bằng cách giới hạn tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tiền mặt trên nợ ngắn hạn (được gọi là “ba ranh giới đỏ”). Điều này đã đẩy lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đến bờ vực. Hàng chục nhà phát triển, bao gồm Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã vỡ nợ trái phiếu kể từ tháng 7 năm 2021 hoặc đã gần kết thúc. Các công ty gần đây được coi là đặt cược an toàn cho các nhà đầu tư đã đột nhiên bắt đầu có vẻ lung lay. Một trong số đó, Shimao, đã bỏ lỡ các khoản thanh toán ủy thác vào ngày 24 tháng 2. Zhenro Properties đã gây choáng váng cho các chủ nợ vào ngày 21 tháng 2 khi cho biết họ có thể không trả nợ cho các chủ nợ vào đầu tháng 3.
Các tác động vượt xa thị trường trái phiếu nước ngoài. Việc xây dựng đã bị đình trệ ở nhiều nơi. Một số chủ đầu tư hiện đang bán tài sản để thu hồi dòng tiền của họ. Nhiều người đã ngừng mua đất, khiến giá trị của các lô đất do chính quyền địa phương bán giảm tới 72% trong tháng Giêng năm ngoái. Giá nhà đang giảm ở nhiều thành phố, khiến các nhà đầu cơ không muốn tìm kiếm lợi nhuận khổng lồ được đảm bảo từng được quảng cáo trên bản đồ văn phòng bán hàng. Các gia đình đang tìm kiếm căn hộ tự hỏi liệu chúng có thể được xây dựng hay không.
Liệu chính quyền trung ương có kiên quyết giữ các ranh giới đỏ của mình hay không vẫn chưa rõ ràng. Nếu điều đó xảy ra, thị trường bất động sản sẽ buộc phải thực hiện một sự điều chỉnh lớn để cung cấp phù hợp hơn với nhu cầu mua nhà thực tế của các hộ gia đình. Rhodium, một nhà tư vấn cho biết, nguồn cung nhà hàng năm hiện gấp ba lần so với nguồn cung cấp hộ gia đình ở thành thị trong tương lai. Doanh số bán hàng phải giảm từ khoảng 15 triệu đơn vị mỗi năm xuống còn khoảng 10 triệu.
Khi bong bóng xẹp đi, các tác động đang lan tràn trong nền kinh tế Trung Quốc. Các nhà lãnh đạo cấp cao vẫn chưa đưa ra mục tiêu tăng trưởng kinh tế cho năm 2022 nhưng nhiều nhà kinh tế kỳ vọng họ sẽ vạch ra mức 5% (gdp của Trung Quốc tăng gần 6% trong năm 2019). Đây sẽ là một tỷ lệ khó bảo vệ nếu lĩnh vực bất động sản, chiếm khoảng 25% gdp, tiếp tục suy thoái. Ngược lại, một đợt suy thoái lớn sẽ cản trở nền kinh tế toàn cầu vốn đang gặp khó khăn do lạm phát tăng vọt và các cuộc xung đột địa chính trị.
Các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh phải hoàn thành ba nhiệm vụ chính nếu họ muốn tránh thảm họa. Đầu tiên, họ phải đảm bảo các vụ vỡ nợ ở nước ngoài không nằm ngoài tầm kiểm soát, khiến các công ty phát hành của Trung Quốc bị loại khỏi thị trường trái phiếu đô la. Nhiệm vụ thứ hai là đảm bảo các công ty tiếp tục xây dựng nhà và các gia đình tiếp tục mua chúng. Điều này rất quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế trong năm nay. Thách thức khó khăn thứ ba là lập một kế hoạch dài hạn để mang lại sự ổn định cho thị trường trong thập kỷ tới.
Ông Tập có lẽ không lường trước được sự gia tăng nhanh chóng của các vụ vỡ nợ ở nước ngoài. Tổng cộng khoảng 100 tỷ đô la các khoản nợ cần phải được hoàn trả trong năm nay. Evergrande, tập đoàn có khoản nợ 300 tỷ USD, là nỗi lo lớn nhất. Nó vỡ nợ vào tháng 12 và đã trở thành một trong những vụ tái cơ cấu lớn nhất trong lịch sử. Các nhà đầu tư đang theo dõi vụ việc để biết lý do lạc quan. Nhóm này hiện được cho là đang chịu sự kiểm soát của chính phủ ở mức độ cao. Nó đã hứa sẽ đưa ra một kế hoạch tái cấu trúc vào tháng Bảy. Một người tham gia vào quá trình tái cơ cấu cho biết: Sự tham gia của nhà nước là tốt vì nó sẽ giúp tránh sự sụp đổ hoàn toàn. Điều đó cũng có nghĩa là sự ổn định sẽ là ưu tiên chính chứ không phải tốc độ hay hiệu quả.
Tài nguyên sắp hết. Chuyên môn pháp lý về các tình huống xuyên biên giới liên quan đến Trung Quốc còn hạn chế và cho đến nay, nhiều người vỡ nợ Trung Quốc không sẵn lòng tìm kiếm lời khuyên chất lượng cao. Các công ty kế toán đã đột ngột từ bỏ sổ sách của các nhà phát triển kiểm toán. Các kế hoạch tái cơ cấu ban đầu của một số nhà phát triển Trung Quốc đã tạo ra rất ít chỗ trống cho các chủ nợ nước ngoài, một luật sư làm việc trong một vụ án cho biết. Trái phiếu ra nước ngoài của Evergrande hiện giao dịch ở mức 15 xu so với đồng đô la – một tín hiệu ảm đạm về những gì các nhà đầu tư mong đợi sẽ nhận lại được. Việc phát hành trái phiếu bằng đô la có lợi suất cao của các công ty Trung Quốc – một nguồn tín dụng quan trọng đối với họ – đã giảm đáng kể.
Nhiệm vụ thứ hai đối với Đảng Cộng sản là giữ cho các nhà phát triển xây dựng và người mua mua. Doanh số của 100 công ty lớn nhất đã giảm gần một nửa trong tháng Hai so với cùng tháng năm ngoái. Đầu tư vào bất động sản giảm 14% trong tháng 12. Giá ở nhiều thành phố đã giảm. Doanh số bán máy đào trong nước đã giảm gần một nửa vào tháng Giêng cùng năm.
Các nhà hoạch định chính sách đang lúng túng. Giống như các quỹ đầu cơ toàn cầu, họ muốn tránh những sự cố xấu xí tại các công ty như Zhenro. Những cú sốc đột ngột phát sinh bởi vì các nhà phát triển đã không đưa ra một bức tranh rõ ràng về tổng lượng tiền mặt của họ. Chúng bao gồm hàng tỷ nhân dân tệ được giữ chặt trong tài khoản ký quỹ bởi các chính quyền địa phương, những người muốn đảm bảo số tiền được sử dụng để xây nhà chứ không phải trả cho các chủ nợ. Khi các khoản thanh toán đến hạn, các công ty không thể tiếp cận tất cả số tiền mặt mà họ nói rằng họ có. Fitch, một cơ quan xếp hạng, đã hạ cấp Ronshine, một nhà phát triển lớn khác, vào ngày 22 tháng 2 vì lo ngại rằng họ sẽ không tiếp cận được các khoản tiền như vậy.
Tiền mặt bị mắc kẹt cũng đang tạm dừng một số hoạt động xây dựng. Nhiều công nhân đã đặt xẻng của họ sau khi không được trả lương. Evergrande đã tuyên bố rằng họ có thể xây dựng 600.000 ngôi nhà trong năm nay — âm nhạc đến tai các quan chức. Tuy nhiên, vào ngày 16 tháng 2, một tòa án ở Trung Quốc đại lục đã phong tỏa 640 triệu nhân dân tệ (101 triệu đô la) tiền mặt của công ty sau khi nó không thể thanh toán cho một tập đoàn xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Chính phủ trung ương có kế hoạch chuẩn hóa các tài khoản ký quỹ để ít tiền của các nhà phát triển bị khóa vào chúng. Nhưng điều đó sẽ không đủ để giải cứu lĩnh vực này. Các nhà đầu tư hy vọng rằng Bắc Kinh sẽ chớp mắt và đảo ngược một số chính sách cứng rắn của mình. Một số chính quyền địa phương đã tỏ ra nao núng. Thành phố Trịnh Châu ở miền trung Trung Quốc ngày 1/3 cho biết việc này sẽ giúp người dân mua nhà thứ hai dễ dàng hơn. Ở phía nam, thành phố Quảng Châu đã cắt giảm 20 điểm cơ bản lãi suất cho vay thế chấp vào ngày 22 tháng Hai. Các ngân hàng ở Thượng Hải cũng đã cắt giảm tương tự.
Nếu có nhiều thành phố hơn theo sau, các nhà phát triển có thể tránh phải đối mặt với thực tế là nhu cầu hộ gia đình thấp hơn họ muốn — ít nhất là lâu hơn một chút. Các nhà phân tích vẫn có những câu hỏi lớn về mức tiền mặt và nợ thực sự của các nhà phát triển. Luther Chai của CreditSights, một công ty nghiên cứu, cho biết nhiều người được cho là có các khoản nợ ngoại bảng khổng lồ chưa được báo cáo. Tám nhà phát triển lớn có trái phiếu ra nước ngoài hiện có ít tiền mặt không hạn chế hơn nhiều so với các khoản nợ ngắn hạn. Evergrande chỉ có 40% số tiền mặt cần thiết để trả các khoản nợ ngắn hạn đã biết. Một nhà phát triển lớn khác, Golden Wheel Tiandi, chỉ có 20%.
Ông Tập thích nói rằng người dân Trung Quốc phải đối mặt với “ba ngọn núi lớn” giữa họ và sự thịnh vượng của họ. Đó là giáo dục, chăm sóc sức khỏe và nhà ở. Hai công ty đầu tiên đã bị chi phối bởi nhà nước. Nhà ở vẫn do các ông trùm kiểm soát phần lớn. Theo quan điểm của chính phủ, sẽ có ý nghĩa nếu nhiều lĩnh vực bất động sản cuối cùng trở thành do nhà nước quản lý, Robin Xing của Morgan Stanley cho biết.
Đây dường như là một phần của kế hoạch dài hạn — công việc thứ ba của Đảng Cộng sản đang được tiến hành. Nhà nước đã tham gia theo hai cách. Đầu tiên là thông qua các công ty quản lý tài sản nhà nước (amcs) mua nợ xấu theo lệnh. Một trong số đó, Cinda, đã làm việc với Evergrande. Nhưng những người khác được cho là đang âm thầm hấp thụ các khoản nợ xấu từ các chủ đầu tư, trên thực tế đóng vai trò như một bộ đệm cho hệ thống ngân hàng. Điều này đã loại trừ sự cần thiết phải có một khoản cứu trợ lớn của nhà nước vì các quỹ hỗ trợ nhỏ giọt cho nhiều công ty, một nhà đầu tư tín dụng cho biết.
Nhà nước cũng sẽ có vai trò trực tiếp và lâu dài hơn trên thị trường bất động sản thông qua việc mua lại các công ty con của các nhà phát triển tư nhân. Evergrande cho biết vào ngày 25 tháng 2 rằng họ sẽ bán bốn dự án cho các công ty nhà nước. Vào cuối tháng 1, Sunac, từng là một công ty tư nhân tích cực mua lại tài sản bất động sản, đã bán 40% cổ phần trong một công ty con địa phương cho Tập đoàn Huafa do nhà nước điều hành. Các cơ quan quản lý đang khuyến khích xu hướng này bằng cách yêu cầu các ngân hàng nới lỏng cho vay đối với hoạt động mua bán và sáp nhập. Theo tạp chí tài chính Caixin, các ngân hàng nhà nước có kế hoạch phát hành khoảng 4 tỷ USD trái phiếu để tài trợ cho việc sáp nhập bất động sản. Các nhà phát triển nhà nước cũng đang mua nhiều đất để hỗ trợ tài chính của chính quyền địa phương. Do các công ty nhà nước nổi tiếng là kém hiệu quả, khả năng lãng phí là rất lớn.
Thuế cũng có thể trở thành một phần quan trọng hơn trong chính sách nhà ở trong tương lai. Về lý thuyết, thuế nhà ở sẽ phục vụ hai mục đích: không khuyến khích đầu cơ và tạo nguồn thu cho địa phương. Nhưng các chuyên gia đã lưu ý rằng những mục tiêu đó xung đột. Một loại thuế không khuyến khích đầu tư cũng sẽ hạn chế thu nhập của các chính phủ. Một cuộc thí điểm về thuế ở Thượng Hải được ấn định ở mức thấp nhất là 0,4% so với giá bán mới nhất. Điều này không làm nản lòng các nhà đầu tư cũng như không tạo ra nhiều doanh thu cho các quan chức địa phương. Không có giải pháp gọn gàng để phân định nguồn thu của địa phương từ việc bán đất. Adam Liu thuộc Đại học Quốc gia Singapore, cho biết, rất ít quan chức địa phương muốn chuyển hướng từ việc bán đất dễ dàng và nhận lại “khoản tiền hời”.
Các bản sửa lỗi khắc nghiệt hơn đang được thả nổi. Vào tháng Giêng, cựu kinh tế gia trưởng của Evergrande, Ren Zeping, cho biết Trung Quốc nên tích lũy 50 triệu lượt sinh trong thập kỷ tới bằng cách in 2 triệu nhân dân tệ bằng tiền mặt mới để phát cho các gia đình, tạo ra hiệu quả hàng triệu người mua nhà trong tương lai. Ý tưởng gây tranh cãi đã khiến anh ta bị chặn đăng trên Weibo, một nền tảng giống Twitter. Nhưng nó cũng làm nổi bật bản chất tuyệt vọng của sự thiếu hụt nhân khẩu học của Trung Quốc.
Nếu các nhà hoạch định chính sách kiên quyết với việc hạn chế đòn bẩy của nhà phát triển, thị trường bất động sản phải chú ý đến nhu cầu thực sự từ các gia đình trong thập kỷ tới. Điều đó có nghĩa là một thị trường nhỏ hơn nhiều. Nhà ở mới bắt đầu đạt đỉnh vào năm 2019 với khoảng 1,8 tỷ mét vuông, tăng gấp đôi so với năm 2008. Trong một kịch bản rất lạc quan, trong đó 65% trong số khoảng 170 triệu người Trung Quốc hiện ở độ tuổi 16-25 cuối cùng sống ở các thành phố và 90% trong số đó tham gia thị trường nhà ở Theo ước tính của Allen Feng và Logan Wright tại Rhodium, điều đó vẫn chỉ tạo ra nhu cầu cho khoảng 50 triệu ngôi nhà trong thập kỷ tới.
Ngay cả khi mỗi hộ gia đình mới mua hai căn nhà, tỷ lệ xây dựng hiện tại sẽ đáp ứng nhu cầu đó chỉ trong 5 năm rưỡi. Ông Wright nhận xét: “Nguồn cung cần phải điều chỉnh. Không phải hướng ngược lại.
